借地契約

　借地契約は、よく用いられる土地の利用形態であり、借家契約と同様、民法や借地借家法等に規定されています。
　借地借家法の借地権は、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権を指しており、以下の記事においても同様です。
　また、借地権を有する人（借りている人）を借地権者、借地権者に対して借地権を設定している人（貸している人）を借地権設定者とそれぞれ呼びます。
　以下、借地契約について簡単に記します。

期間

　借地権の存続期間は30年であり、これより短い期間を定めても30年となりますが、契約でこれより長い期間を定めた時はその期間となります。
　当事者が借地契約を更新する場合、その期間は更新の日から10年（借地権の設定後の最初の更新の場合は20年）となりますが、当事者がこれより長い期間を定めた時はその期間となります。

更新・建物の再築等

　借地権の存続期間が満了する場合に、借地権者が契約の更新を請求した時は、建物がある場合に限り、期間に関しては上記の通りとなりますが、それ以外は従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます（借地権設定者が遅滞なく異議を述べた時は、除かれます）。
　借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続する時も、建物がある場合に限り同様とみなされます。
　借地権設定者の上記の異議は、借地権設定者や借地権者（転借地権者を含む）が土地の使用を必要とする事情、借地に関する従前の経過、土地の利用状況、借地権設定者が土地の明渡しの条件または明渡しと引き換えに財産上の給付（いわゆる立退料の支払）をする旨の申出をした場合のその申出内容等を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、認められません。

　借地権の存続期間が満了する前に、建物が滅失（借地権者等による取り壊しを含む）した場合に、借地権者が残存期間を超えて存続するような建物を築造した時は、その建物を築造することについて借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は承諾の日または建物が築造された日のいずれか早い日から20年間存続します（残存期間がこれより長い時や、当事者がこれより長い期間を定めた時は、その期間によります）。
　これに関し、借地権者が借地権設定者に対し、残存期間を超えて存続するような建物を新たに築造する旨を通知した場合に、借地権設定者がその通知を受けてから2か月以内に異議を述べなかった時は、その建物を築造することについて、上記の借地権設定者の承諾があったものとみなされます（契約の更新の後に通知があった場合は、除かれます）。

　契約の更新の後に建物が滅失した場合は、借地権者は、地上権の放棄または土地の賃貸借の解約の申入れをすることができます。
　この場合に、借地権者が借地権設定者の承諾を得ずに、残存期間を超えて存続するような建物を築造した時は、借地権設定者は、地上権の消滅の請求または土地の賃貸借の解約の申入れをすることができます。
　これらの場合には、借地権は、地上権の放棄・消滅の請求、土地の賃貸借の解約の申入れ等があった日から3か月を経過することによって消滅します。

　以上の規定に反する特約で、借地権者に不利なものは無効となるので、借地権設定者は注意が必要です。

対抗力

　借地権は、その登記がされていなくても、借地権者が土地の上に自己の登記されている建物を所有していれば、これをもって第三者に対抗することができます。
　裏を返せば、借地上にある自己所有の建物は、登記をしておくことが必須といえます。
　この場合、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項やその滅失があった日、建物を新たに築造することなどを、土地の上の見やすい場所に掲示していれば、借地権は原則としてなお対抗力を有します（ただし、建物滅失から2年を経過した後は、その前に建物を新たに築造し、かつ登記をした場合に限られます）。

地代や借賃の増減

　地代や土地の借賃（地代等）が、土地に対する租税等の増減による土地の価格の上昇や低下、その他の経済事情の変動により、または近隣の類似した土地の地代等と比べて不相当になった時は、契約の条件に関わらず、当事者は将来に向かって地代等の額の増減を請求することができます（一定期間地代等を増額しない旨の特約がある場合は、除かれます）。
　地代等の増額について当事者間に協議が調わない時は、その請求を受けた人は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払えば足りますが、その裁判が確定した場合には、既に支払った額に不足があった時は、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付けて支払わなければなりません。
　他方、地代等の減額についてもその裏返しで、当事者間に協議が調わない時は、その請求を受けた人は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができますが、その裁判が確定した場合には、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えていた時は、その超過額に年1割の割合による受領の時からの利息を付けて返還しなければなりません。

建物の買取

　借地権の存続期間が満了した場合に、契約の更新がない時は、借地権者は、借地権設定者に対して、その借地上の建物や権限によって土地に附属させた物を、時価で買い取るよう請求することができます。
　この場合に、その建物が、借地権の存続期間が満了する前に、借地権設定者の承諾を得ずに、残存期間を超えて存続するようなものとして新たに築造されたものである時は、借地権設定者は裁判所に対し、代金の全部または一部の支払について、相当の期限を与えるよう求めることができます。
　また、第三者が賃借地上の建物等を譲り受けるなどして取得した場合に、借地権設定者が賃借権の譲渡または転貸を承諾しない時は、その第三者は借地権設定者に対して、その建物等を時価で買い取るよう請求することができます。
　上記の借地権の対抗力や建物買取請求権に関する規定に反する特約で、借地権者等に不利なものは無効とされます。

借地条件の変更・裁判所の許可

　建物の種類、構造、規模、用途を制限する旨の借地条件がある場合に、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化、その他の事情の変更により、現在借地権を設定するとしたらその借地条件とは異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにも関わらず、借地条件の変更について当事者間で協議が調わない時は、裁判所は、当事者の申立てによってその借地条件を変更することができます。
　また、増改築を制限する旨の借地条件がある場合に、土地の通常の利用上相当とみられる増改築について当事者間に協議が調わない時は、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができます。
　裁判所は、これらの裁判をする場合に、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができます。
　ただ、裁判所は自由に好き勝手に判断できるわけではなく、これらの裁判をするには、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過、その他一切の事情を考慮しなければなりません。

　借地契約の更新の後に、借地権者が残存期間を超えて存続するような建物を新たに築造することについて、やむを得ない事情があるのに、借地権設定者がその建物の築造を承諾しない時は、借地権設定者が地上権の消滅の請求や土地の賃貸借の解約の申入れ等をすることができない旨を定めた場合を除いて、裁判所は、借地権者の申立てによって、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができます。
　この場合、裁判所は、当事者間の利益の衡平を図るため必要がある時は、延長すべき借地権の期間として一定の期間を定めたり、他の借地条件を変更したり、財産上の給付を命じたり、その他相当の処分をすることができます。
　裁判所は、これらの裁判をするには、建物の状況、建物の滅失があった場合は滅失に至った事情、借地に関する従前の経過、借地権設定者や借地権者等が土地の使用を必要とする事情、その他一切の事情を考慮しなければなりません。

　借地権者が、賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合に（地上権の場合は、賃借権と異なり、通常は当然に譲渡が可能です）、その第三者が賃借権を取得し、または転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにも関わらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡または転貸を承諾しない時は、裁判所は、借地権者の申立てによって、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができます。
　この場合に、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、裁判所は、賃借権の譲渡や転貸を条件とする借地条件の変更を命じたり、財産上の給付を許可の条件にしたりすることができます。
　裁判所は、この許可を与える場合は、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡または転貸を必要とする事情、その他一切の事情を考慮しなければなりません。
　この申立てがあった場合、裁判所が定める期間内に、借地権設定者が自ら建物の譲渡や賃借権の譲渡・転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、相当の対価や転貸の条件を定めて、これを命ずることもできます。

　これらの定めは強行規定であり、これらに反する特約で借地権者や転借地権者に不利なものは、定めても無効となるので、借地権設定者は注意が必要です。

定期借地

定期借地権

　存続期間を50年以上として借地権を設定する場合には、契約の更新（更新の請求や土地の使用の継続によるものを含みます）や建物の築造による存続期間の延長がなく、借地権者は建物買取請求をしないこととする旨を定めることができます。
　これは定期借地権と呼ばれ、この場合の特約は、公正証書によるなど「書面」によってしなければなりません。

事業用定期借地権

　もっぱら事業用に使われる建物（居住用のものを除きます）の所有を目的とし、かつ、存続期間を30年以上50年未満として借地権を設定する場合も、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がなく、借地権者は建物買取請求をしないこととする旨を定めることができ、これは事業用定期借地権と呼ばれます。
　また、もっぱら事業用建物の所有を目的とし、存続期間を10年以上30年未満とする場合には、契約を更新しないことや借地権者が建物買取請求をしないこと等も定めることができます。
　これら事業用定期借地権の設定を目的とする契約の場合は、公正証書によってしなければなりません。

建物譲渡特約付借地権

　建物譲渡特約付借地権は、借地権を設定する場合に、借地権を消滅させるため、その設定後30年以上を経過した日に、借地権の目的である土地上の建物を、借地権者が借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めるものです。
　この特約により借地権が消滅した場合、その後に建物の使用を継続している借地権者や建物賃借人が請求をしたときは、請求の時にその建物について、その借地権者や建物の賃借人と借地権設定者との間で、期間の定めのない賃貸借（借地権者が請求をした場合に、借地権の残存期間があるときは、その残存期間を存続期間とする賃貸借）がされたものとみなされます。
　この場合、建物の借賃は、当事者の請求により、裁判所が定めます。

一時使用目的の借地権

　臨時設備の設置、その他一時使用のための借地権を設定したことが明らかな場合には、契約の存続期間、借地契約の更新、建物買取請求、借地条件の変更等についての裁判所の許可、定期借地権等の規定は適用されません。

地代の滞納等による契約の終了・明渡し

　借地契約においては、借地権者は通常、地代を支払う義務を負っています。
　そして、契約上必要な義務が果たされない場合、債権者が債務者に対し、相当な期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がされなければ契約を解除できるのが民法上の原則です。
　ただし、不動産の賃貸借等の契約においては、簡単に契約を解除されると借主が生活の本拠を失うなどの重大な影響を受けることが多いため、判例上は、たとえ債務不履行があったとしても、契約当事者間の信頼関係が破壊されたと認めるに足りない特段の事情がある場合には、契約を解除することはできないとされています。
　そのため、地代についても、例えば1回の不払いでは、借地権設定者と借地権者との間の信頼関係を破壊されたとは認めがたく、解除は認められないものと思われます。
　どのような場合に信頼関係を破壊するといえるかは、不払いの期間、回数や、不払いの金額、不払いに至った経緯、不払い後の交渉状況等の諸事情を考慮して判断されます。
　地代の場合は、他の諸事情にもよりますが、3～6か月程度の不払いが目安といえましょう。

　契約が有効に解除された後は、借地権者がすんなり土地を明け渡せばそれで良いですが、そうでない場合は、明渡しの手続すなわち民事調停や訴訟、民事執行等の手続を要することとなります。

　以上、借地契約に関する事項をざっとみてきましたが、借地契約も色々と複雑なので、契約をする際などには目的に沿ったものとするよう注意が必要です。

　借地契約の問題についても、お気軽にご相談ください。