借家

　借家、すなわち建物の賃貸借契約については、借地と同様、民法や借地借家法等に特別の定めがあり、その内容に留意をしておく必要があります。
　以下、簡単にご説明をします。

契約の更新・更新拒絶・解約申し入れ

　建物の賃貸借について、期間の定めがある場合には、当事者が、期間の満了の1年前～6か月前までの間に、相手方に対して、更新をしない旨の通知や、条件を変更しなければ更新をしないという通知をしなかった時は、それまでと同じ条件で、契約を更新したものとみなされます（ただし、更新後は契約期間の定めはないものとされます）。
　また、この通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後に、賃借人がそのまま使用を継続する場合には、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べないと、同様に更新をしたものとみなされます。
　建物の転貸借がされている場合も、転借人による建物の使用継続を賃借人による使用継続とみなして、同様に扱われます。

　建物の賃貸人が、賃貸借の解約の申し入れをした場合には、建物の賃貸借は、解約の申し入れの日から6か月を経過することによって終了します。
　ただし、この場合も、賃借人がそのまま使用を継続する場合には、上記と同様、賃貸人は遅滞なく異議を述べなければ、更新をしたものとみなされます。
　しかしながら、建物の賃借人は借地借家法上保護をされており、賃貸人の場合は、更新拒絶や解約申し入れをしさえすれば、当然にそれが認められるわけではありません。
　すなわち、建物の賃貸人による、上記の更新拒絶の通知や、解約の申し入れは、建物の賃貸人と賃借人（転借人を含みます）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関するそれまでの経過、建物の利用状況、建物の現況、賃貸人が建物の明け渡しの条件・引き換えとして、賃借人に対して財産上の給付をする（＝立退料を払う）と申し出た場合の、その申し出の内容等を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、認められません。
　賃借人にとっては、借家から出ないといけなくなるのは非常に大変なことなので、正当な事由があると認められるハードルは高く、よほどの理由が必要になると考えておいた方が良いでしょう。

　建物の賃貸借の期間を1年未満とする場合は、期間の定めがない賃貸借とみなされます。

　以上に反する特約で、建物の賃借人に不利なものは、無効とされます。

建物の賃借権の対抗力

　建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引き渡しがあった時は、賃借人は、その後に例えばその建物の所有者が変わっても、その新たな所有者に対して、賃借権を対抗する（自分には借りる権利があると主張する）ことができます。

借賃増減請求権

　建物の借賃が、土地や建物に対する租税その他の負担の増減によって、土地や建物の価格の上昇・低下、その他の経済事情の変動によって、または近隣の同種の建物の借賃と比較して不相当となった時は、契約の条件に関わらず、当事者は、将来に向かって、建物の借賃の額の増減を請求することができます（ただし、一定の期間、建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従います）。
　建物の借賃の増額について、当事者間に協議が調わない時は、その請求を受けた人は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を払えば足りますが、その裁判が確定した場合には、既に払った額に不足がある時は、その不足額に年1割の割合による利息を付けて、払わなければなりません。
　また、この裏返しとして、建物の借賃の減額について、当事者間に協議が調わない時は、その請求を受けた人は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができますが、その裁判が確定した場合には、既に支払を受けた額が、裁判で正当とされた建物の借賃の額を超える時は、その超過額に年1割の利息を付けて、これを返還しなければなりません。

造作買取請求権

　建物の賃貸人の同意を得て、建物に付加した畳、建具、その他の造作がある場合には、賃借人は、賃貸借が期間の満了や解約の申し入れによって終了する時に、賃貸人に対して、その造作を時価で買い取るよう、請求できます。
　賃借人が賃貸人から買い受けた造作についても同様です。
　これらは、建物の転借人と賃貸人との間においても同様です。

転借人の保護

　建物の転貸借がされている場合で、建物の賃貸借が期間の満了や解約の申し入れによって終了する時は、建物の賃貸人は、建物の転借人に対して、その通知をしなければ、終了を転借人に対抗することができません。
　賃貸人がこの通知をしたときは、転貸借は、その通知がされた日から6か月を経過することによって終了します。

借地上の建物の賃借人の保護

　借地権の目的である土地の上の建物について、賃貸借がされている場合に、借地権の存続期間の満了によって、建物の賃借人が土地を明け渡さなければならない時は、建物の賃借人が、借地権の存続期間が満了することを、その1年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、賃借人から請求があれば、賃借人がこれを知った日から1年を超えない範囲内において、土地の明け渡しについて、相当の期限を与えることができます。
　この場合は、建物の賃貸借は、その期限が到来することによって、終了します。

居住用建物の賃貸借の承継

　居住に用いている建物の賃借人が、相続人なしに死亡した場合に、その当時、婚姻や養子縁組の届出はしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦や養親子と同様の関係にあった同居人がいる時は、その同居人は、建物の賃借人の権利義務を承継します（ただし、相続人なしに死亡したことを知った後、1か月以内に、建物の賃貸人に対して、反対の意思を表示した時は、除きます）。
　この場合、建物の賃貸借関係に基づいて生じた債権や債務は、賃借人の権利義務を承継した人に帰属することになります。

　上記のうち、「建物の賃借権の対抗力」「転借人の保護」「借地上の建物の賃借人の保護」の各定めについては、これに反する特約で、建物の賃借人や転借人に不利なものを定めたとしても、無効とされます。

定期建物賃貸借等

　以上の通り、通常の建物の賃貸借では、賃借人が強く保護をされ、賃貸人は正当事由がない限り、契約の更新を拒絶できませんが、例外的にそれが可能な賃貸借として、以下のものがあります。

定期建物賃貸借

　文字通り、定期で終了する建物賃貸借契約です。
　こちらは、公正証書等の「書面」ないし電磁的記録により、契約の更新がないことを定めて契約をしなければなりません。
　この場合、賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、この建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することについて、その旨を記載した書面を交付し、説明をしなければなりません。
　賃貸人がこの説明をしなかった時は、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効になるので、注意が必要です。

　定期建物賃貸借の契約期間が1年以上の場合には、賃貸人は、期間の満了の1年前から6か月前までの間（「通知期間」）に、賃借人に対して、期間の満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができません（ただし、賃貸人が、通知期間の経過後、建物の賃借人に対し、その旨の通知をした場合には、その通知の日から6か月を経過したら、対抗できます）。
　床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合は、その部分の床面積）が200平方メートル未満の居住用建物の、定期建物賃貸借では、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情によって、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になった時は、賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができ、この場合には、建物の賃貸借は、解約の申し入れの日から1か月を経過することによって終了します。
　この二点に反する特約で、建物の賃借人に不利なものは、たとえ定めても、無効となります。

　定期建物賃貸借において、借賃の改定に関する特約がある場合には、上記の借賃増減請求権の規定は、適用されません。

取壊し予定の建物の賃貸借

　法令や契約によって、一定の期間を経過した後に、建物を取り壊すべきことが明らかな場合の建物の賃貸借においては、「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借は終了する」旨を定めることができます。
　この場合は、賃貸人に正当事由がなくても、期間の経過により契約を終了できます。
　ただし、この特約は、その建物を取り壊すべき事由を記載した書面ないし電磁的記録によって、しなければなりません。

一時使用目的の建物の賃貸借

　一時的な使用という用途のために建物の賃貸借をしたことが客観的に明らかな場合も、上記の更新拒絶をするのに正当事由が必要である等の規定は適用されないので、民法の規定に従い、契約を終了できます。

家賃の滞納等による契約の終了・明渡し

　借家契約においては、借家権者は通常、家賃を支払う義務を負っています。
　そして、契約上必要な義務が果たされない場合、債権者が債務者に対し、相当な期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がされなければ契約を解除できるのが民法上の原則です。
　ただし、不動産の賃貸借等の契約においては、簡単に契約を解除されると借主が生活の本拠を失うなどの重大な影響を受けることが多いため、判例上は、たとえ債務不履行があったとしても、契約当事者間の信頼関係が破壊されたと認めるに足りない特段の事情がある場合には、契約を解除することはできないとされています。
　そのため、家賃についても、例えば1回の不払いでは、貸主と借主との間の信頼関係を破壊されたとは認めがたく、解除は認められないものと思われます。
　どのような場合に信頼関係を破壊するといえるかは、不払いの期間、回数や、不払いの金額、不払いに至った経緯、不払い後の交渉状況等の諸事情を考慮して判断されます。
　家賃の場合は、他の諸事情にもよりますが、3～6か月程度の不払いが目安といえましょう。

　契約が有効に解除された後は、借主がすんなり建物を明け渡せばそれで良いですが、そうでない場合は、明渡しの手続すなわち民事訴訟や民事執行等の手続を要することとなります。

　以上、借家に関する事項をざっとみてきましたが、借家契約も色々と複雑なので、契約をする際などには注意が必要です。

　借家の問題についても、お気軽にご相談ください。